Ceny nieruchomości - wzrosną czy spadną ?
Stagnacja na rynku nieruchomości i widmo zbliżającego się kryzysu jest faktem. Ale, ci, którzy liczyli, że ceny nieruchomości spadną, mogą się srodze zawieźć. Wszystko wskazuje na to, że wartość nieruchomości nie tylko nie ulegnie korekcie, ale będzie powoli piąć się do góry.
Na realną wartość nieruchomości wpływa wiele czynników i niekiedy trudnych do uchwycenia zmiennych. Ale podstawą są twarde reguły ekonomii, czyli m.in. prawo popytu i podaży, stan gospodarki i regulacje prawne – czyli to wszystko, czym raczy nas i może ewentualnie jeszcze w przyszłości uraczyć rząd, podejmując starannie przemyślane i racjonalne decyzje.
Oczywiście, obok wyżej wymienionych, na cenę nieruchomości wpływają inne aspekty jak lokalizacja, bliskość dobrych szkół i sklepów, drogi, infrastruktura itp., itd. W niektórych sytuacjach aspekty te mają wręcz pierwszorzędne znacznie.
Tyle teorii. Bo w świecie realnym funkcjonujemy w przestrzeni, w której gdzie ilość zdarzeń nieprawdopodobnych występuje nader obficie. W świecie opanowanym przez „czarne łabędzie”. To ciekawe pojęcie stworzone zostało przez Nassima Nicholasa Taleba, filozofa, ekonomisty, tradera i dotyczy teorii ryzyka i nieprzewidywalności, a także tego, jak niektóre rzadkie i nieoczekiwane zdarzenia, zwane "czarnymi łabędziami", mogą mieć poważne i długotrwałe konsekwencje.
„Czarnym łabędziami” są zdarzenia w zasadzie niemożliwe do przewidzenia i nie można zabezpieczyć się przed ich negatywnymi konsekwencjami. Do tychże Taleb zalicza: kryzysy finansowe, katastrofy naturalne, wojny, pandemie... Brzmi znajomo? No właśnie. I w takim świecie, jak twierdzi Taleb, trudno, a wręcz niemożliwe jest przewidywanie i prognozowanie, ponieważ narzędzia, którymi się posługujemy, sprawdzają się w świecie w miarę przewidywalnym. W przestrzeni opanowanej przez czarne łabędzie nie mają racji bytu. Niemniej jednak spróbujmy spojrzeć na to co się dzieje na rynku nieruchomości w miarę obiektywnie, bez zbędnych emocji.
Co może wpłynąć na wzrost cen nieruchomości? I tu zdaniem wielu ekspertów jednym z czynników, który realnie może wpłynąć na ożywienie na rynku nieruchomości jest rządowy program „Pierwsze Mieszkanie”. Program ten jest już kolejną inicjatywą rządu skierowaną tym razem do młodych ludzi (do 45 roku życia), którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Celem programu jest umożliwienie zainteresowanym uzyskania niższego oprocentowania kredytu hipotecznego oraz ułatwienie im uzyskania kredytu na zakup mieszkania. Generalnie w programie mogą wziąć udział osoby, które nie posiadają własnego mieszkania. Założenie szczytne, ale czy program spełni oczekiwania? Oby nie skończyło się tak jak z programem Mieszkanie dla Młodych.
Również Komisja Nadzoru Finansowego luzuje kaganiec wymagań odnośnie zdolności kredytowej. W ubiegłym roku KNF zaostrzył wymagania poprzez zastosowanie tzw. bufora. Potencjalny, zainteresowany klient kredytowy był prześwietlany nie tylko na podstawie dochodu. Banki badały zdolność kredytową, biorąc pod uwagę WIBOR, marżę banku i 5% buforu. I dopiero wówczas, po tak dogłębnej analizie okazywało się czy klient zdolność ma, czy też nie ma. Oczywiście spowodowało to potężny odpływ osób zainteresowanych kredytem. Być może tendencja się odwróci i nastąp przypływ, bo niedawno KNF obniżyła bufor do 2,5 % i zapowiedziała rezygnację z doliczania tegoż przy wyborze oprocentowania stałego. Poluzowanie restrykcyjnych wymagań powinno z czasem praktycznie przełożyć się na wzrost zdolności kredytowej, a tym samym na ilość udzielanych kredytów.
Inne czynniki, które mogą mieć niebagatelny wpływ na wzrost wartości nieruchomości to zjawisko hurtowego zakupu tychże przez fundusze inwestycyjne i wstrzymanie przez developerów nowych inwestycji. W czasach niepewności rozpoczynanie nowych budów jest obarczone zbyt dużym ryzykiem. W takiej więc sytuacji zwiększony popyt (tani kredyt programu Pierwsze Mieszkanie) skonfrontuje się z niższą podażą, co w efekcie przyniesie wzrost cen nieruchomości.
A może jednak ceny nieruchomości spadną? Bo obok wszystkich aspektów ekonomicznych w grę wchodzą również czynniki niemające na pierwszy rzut oka nic wspólnego z gospodarką i ekonomią Emocje, bo o nich mowa mogą mieć silnie negatywny wpływ na decyzje zakupowe. Lęk przed tym co nieznane, obawa przed niestabilną sytuacją polityczną, w sytuacji, kiedy za naszą wschodnią granicą trwa wojna i nie widać jej końca, ludzie tracą zaufanie do stabilności i bezpieczeństwa nie tylko rynku, ale i państwa.
Wojciech Buszko
Korona Nieruchomości
Świętojańska 8 lok.1
15-082 Białystok
tel. 577-934-777