.jpeg )
Jak nie stracić oszczędności ?
Ostatni odczyt inflacji (CPI) przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) za październik 2022 r. według wstępnego szacunku wyniósł 17,9%. Jest to najwyższa wartość wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych od grudnia 1996 r., czyli od prawie 25 lat. Dodatkowo, napięta sytuacja za wschodnią granicą Polski, zarówno w kontekście destabilizacji na granicy polsko-białoruskiej, jak i toczącej się wojnie na Ukrainie, nie sprzyja pozytywnym nastrojom wśród inwestorów. Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy obecny czas to dobry moment na zainwestowanie kapitału. Inflacja wpływa na spadek wartości pieniądza, a tradycyjne lokaty oferowane przez banki są oprocentowane poniżej wartości inflacji. Na najlepszych lokatach można zarobić maksymalnie 7-8% w skali roku, a od zysku zostanie potrącony jeszcze podatek od zysków kapitałowych., co dodatkowo obniży realny zysk. Dochód realny będzie, więc o 10 punktów procentowych niższy niż wskaźnik inflacji. Nastroje panujące na giełdach również nie powiewają optymizmem. Wartość indeksu WIG20, czyli indeksu 20 największych spółek notowanych na GPW w Warszawie spadła na przestrzeni 1 roku o ponad 34%. Czy w takim razie inwestycje w nieruchomości mogą okazać się alternatywą dla inwestycji na rynku pieniężnym i kapitałowym?
Biorąc pod uwagę obecną sytuację gospodarczą i geopolityczną, przed zainwestowaniem środków w nieruchomość należy przeprowadzić skrupulatną analizę. Warto również posiadać wiedzę na temat specyfiki rynku nieruchomości w danym regionie i wybrać potencjalną nieruchomość pod kątem planowanego celu inwestycyjnego. Inne cechy powinna posiadać nieruchomość przeznaczona na wynajem prywatny, wynajem dla przedsiębiorstw czy długoterminową lokatę kapitału, licząc na wzrost jej wartości. Jednakże zakup nieruchomości stanowi bezpieczniejszą alternatywę od inwestycji np. na rynku kapitałowym czy na rynku Forex (pozagiełdowym rynku walutowym), gdzie wykorzystuje się dźwignię finansową. Kluczem do podjęcia dobrej decyzji inwestycyjnej jest dogłębna analiza i śledzenie trendów rynkowych.
W II kwartale 2022 r., celem zbadania opinii na temat sytuacji na rynku nieruchomości w województwie podlaskim przeprowadziłem badanie ankietowe na próbie ponad 120 respondentów. Formularz ankiety skierowany był do osób fizycznych, które posiadały nieruchomości na terenie województwa podlaskiego lub planowały ich zakup w przyszłości. Badanie ankietowe miało na celu zbadanie stanu rynku nieruchomości oraz preferencji i priorytetów, jakimi kierują się posiadacze jak i przyszli nabywcy nieruchomości w naszym województwie.
W mojej opinii, badanie dało wycinkowy, ale jednocześnie bardzo cenny obraz rynku nieruchomości w województwie podlaskim. Przede wszystkim była to okazja do poznania opinii wybranych mieszkańców tego regionu. Próba wybrana do badania nie była duża i na jej podstawie nie można wyciągnąć szerszych wniosków . Jednakże, badanie ankietowe stanowiło dużą wartość poznawczą i była cenną bazą do dalszych rozważań.
W wyniku analizy wyników ankiety stwierdzono, że z uwagi na bardzo dynamiczny wzrost inflacji w ostatnich miesiącach, aż 68% respondentów uważało, że ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych miały wpływ na ich decyzje o zakupie nieruchomości. Ponadto, poznano wiele cennych faktów dotyczących nieruchomości zamieszkiwanych przez ankietowanych. Najwięcej respondentów mieszkało w mieszkaniu bo aż 54,9%, 35,2% mieszkało w domu jednorodzinnym, a 9,8% w domu wielorodzinnym. Mieszkańcy województwa podlaskiego, którzy wypełnili ankietę najczęściej mieszkali w mieszkaniach o powierzchni 51-65 m2 , co z reguły oznaczało mieszkanie 3-pokojowe. Spora część osób zamieszkiwało lokale mieszkalne o powierzchni 36-50 m2 , a mieszkania z największymi metrażami zamieszkiwało 22,7% ankietowanych (o powierzchni powyżej 66 m2).
Ciekawych wniosków dostarczyło jedno z pytań dotyczących preferencji zakupowych związanych z rynkiem nieruchomości w województwie podlaskim. Było to pytanie o kluczowe aspekty podejmowania decyzji o zakupie czy wynajmie nieruchomości, jeżeli chodzi o jej lokalizację (była możliwość wybrania kilku odpowiedzi). Zgodnie z wynikami zaprezentowanymi na wykresie, ankietowani wśród najważniejszych czynników wymieniali cichą i spokojną okolicę, bliskość szkół i przedszkoli, dostępność komunikacyjną, odległość od centrum miasta oraz bliskość centrów usługowych.
Można śmiało stwierdzić, że rynek nieruchomości w województwie podlaskim nieustannie się rozwija. W ostatnich latach powstało wiele nowych osiedli wybudowanych przez deweloperów, garaży podziemnych i miejsc postojowych, a także wybudowano liczne domy szeregowe i jednorodzinne.
Warto porównać również średnie ceny mieszkań w Białymstoku. W najnowszym raporcie NBP dot. wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku w III kw. 2022 r. opublikowano liczne dane statystyczne. Poniższy wykres obrazuje przeciętne ceny transakcyjne i ofertowe mieszkań w stolicy woj. Podlaskiego. Jak można zauważyć, trend rosnący utrzymuje się nieustannie od III kwartału 2017 r. W III kwartale 2022 r. średnia cena transakcyjna za 1 m2 mieszkania w Białymstoku wyniosła 7 686 PLN i była o 21,6% wyższa w relacji rok do roku (6 320 PLN w III kwartale 2021 r.). Dla porównania, nieco mniejszy wzrost bo o 16,7% zanotowała średnia cena przedstawiana w ofertach, wynosząc 8 324 PLN brutto w III kwartale 2022 r. Rozwoju rynku nieruchomości w Białymstoku i w woj. podlaskim nie zatrzymała nawet pandemia COVID-19. To w okresie 2020-2021 r. miał miejsce swoisty „boom” na nieruchomości.
Źródło: Wtórny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku w III kw. 2022 r., październik 2022 r., Narodowy Bank Polski OO w Białymstoku Białystok, 2022 r.
Do ciekawych wniosków można dojść analizując strukturę transakcji wg liczby pokoi. Na przestrzeni ostatniego roku, struktura ta uległa transformacji. W III kw. 2021 r. najmniej transakcji dokonano na rynku mieszkań 1-pokojowych, czyli tzw. „kawalerek”. Napływ uchodźców z Ukrainy z którym wiązał się dynamiczny wzrost popytu na małe mieszkania, ale również wzrost stóp procentowych zmienił tą sytuację diametralnie. Po roku, czyli w III kwartale 2022 r. udział kawalerek stanowił aż 21% wszystkich transakcji mieszkaniowych, a najmniej sprzedano mieszkań z co najmniej 4 pokojami (7%). Nadal najwięcej transakcji dotyczyło mieszkań 2 i 3-pokojowych, ale nieco zmienił się ich udział w strukturze.
Źródło: Wtórny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Białymstoku w III kw. 2022 r., październik 2022 r., Narodowy Bank Polski OO w Białymstoku Białystok, 2022 r.
Należy jednak wspomnieć o zmniejszeniu popytu na mieszkania, szczególnie na rynku pierwotnym z uwagi na restrykcyjną politykę monetarną prowadzoną przez Narodowy Bank Polski (NBP). Od października 2021 r., NBP podnosi stopy procentowe, co przełożyło się na wzrosty stopy WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), od której zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych. To zjawisko znacząco zniechęciło wiele osób do wzięcia kredytu na mieszkanie czy dom.
Zahamowanie liczby udzielanych kredytów nieco mniej wpłynęło na sytuację na rynku wtórnym. To na nim, duża część transakcji jest realizowanych za gotówkę, bez konieczności starania się o kredyt bankowy. Ludzie dysponujący nadwyżkami finansowymi kupują mieszkania na cele inwestycyjne. Lokalizacje mieszkań z rynku wtórnego często są lepsze niż nowych mieszkań wybudowanych na osiedlach ulokowanych na obrzeżach miasta. Dogodna lokalizacja, w pobliżu punktów usługowych, szkół i centrum miasta jak wynika również z przeprowadzonej ankiety jest jednym z kluczowych czynników podejmowania decyzji o zakupie danej nieruchomości. W badanych latach znacząco wzrosły też ceny mieszkań z rynku wtórnego. Dlatego osoby posiadające nadwyżki kapitału lokują go również w nieco starsze mieszkania. Potem osiągają korzyści finansowe z wynajmu czy odsprzedaży nieruchomości z zyskiem.
Nabywając nieruchomość nie powinniśmy kierować się emocjami, instynktem lub przeczuciem. Należy się do tego dobrze przygotować, poznać rynek lokalny, okolice, ceny nieruchomości, przeprowadzić wiele rozmów i negocjacji. Znajomość rynku pozwala na rozważne decyzje, co w przyszłości może zaowocować wyższą rentownością poczynionej inwestycji. W przypadku nieruchomości pod wynajem, ważne jest rozpoznanie popytu i podaży w danej okolicy.
Mimo inflacji, jeśli mamy taką możliwość warto jest inwestować wolne środki poprzez nabycie nieruchomości. Jest to szansa na zachowanie realnej wartości pieniądza. Pod warunkiem, że przed inwestycją dokonamy dogłębnej analizy. Szczegółowa analiza, przygotowanie dobrej umowy czy profesjonalnej oferty publikowanej w Internecie zajmuje jednak dużo czasu i wymaga specjalistycznej wiedzy. Rozsądnym wyjściem jest skorzystanie z porad ekspertów – pracowników Biura KORONA Nieruchomości, którzy codziennie śledzą i analizują trendy na rynku nieruchomości. Fachowa pomoc doradców ds. nieruchomości pozwoli na uniknięcie niepotrzebnych błędów i wybór wymarzonego domu bądź mieszkania czy spełnienia inwestycyjnego marzenia.
Łukasz Wszeborowski
Doradca ds. nieruchomości
KORONA Nieruchomości